行业研究
最后的疯狂:全国前三季度卖地收入2.28万亿元
来源 :   作者 :   发表时间 : 2017-02-16 15:57:44   浏览 :

 尽管在国庆长假之前,房地产调控在全国超过20个城市踩下刹车,但是,这并不能给2016年前三季度土地出让收入对地方财政收入的贡献带来“负面”性质的影响,与之相反,地方财政获取的土地出让收入再次迎来增长。

2016年1—3季度,全国土地合同成交价款达到2.28万亿元人民币,比去年同期增长24.8%。更重要的是,这一增幅,是在全国各类土地出让总面积下降4.8%的情况下实现的,这意味着前三季度各类土地地价的迅猛增长。

不过,这一局面恐怕难以维持到2016年的第四季度末。由于国庆长假期间,按照中央决策,超过20个城市出台了稳定本地房地产市场的相关政策,同时,中央政治局会议再度提出抑制资产泡沫的要求,前三季度的卖地揽金,很可能是地方财政最后的疯狂。

2.28万亿

“今年前三季度全国土地出让的合同收入已经统计出来了,合同成交总价是2.28万亿元。”11月2日,一位地方国土资源厅的内部人士透露,2016年1—3季度的土地出让合同收入再次呈现出大幅度比例的增加。

2.28万亿元的土地出让合同收入是综合科目加总之后得出的收入。这其中包括三类土地,一是工矿仓储用地,二是房地产用地,三是基础设施等其他用地。这三类用地加总,被归为“全国国有建设用地”科目。

2015年,全国土地出让收入还呈现出下降状态。财政部的统计数据显示,2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。前三季度持续下降,第四季度止跌回升。财政部的统计显示,全国土地出让收入前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度止跌回升,增长9.5%。

相比之下,2016年前三季度的土地出让合同收入就已经呈现出增长的态势,幅度达到24.8%。如果比对财政部2015年财政部的统计数据看,2016年前三季度土地出让的合同收入,已经逼近2015年全年通过招拍挂渠道出让土地获取的合同收入。

按照国土资源部的有关规定,中国内地绝大部分工业、房地产用地基础设施用地部分,都需要经过招拍挂程序出让。财政部的统计数据显示,2015年全年招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%。两相对比,2016年前三季度的土地出让合同收入表现,十分显眼。

“四季度的情况还看不太清楚,从现在的情况也很难推断2016年全年土地出让金收入的情况,但是,可以肯定的是,从土地出让合同收入这一科目的表现看,2016年肯定会高于2015年。”前述地方国土资源厅内部人士称。

量减价增

十分值得注意的是,相比于2015年同期24.8%的显眼增幅,全国建设用地出让的面积呈现出下降态势。出让面积较2015年同比降低,出让收入较2015年前三季度增加,地价上涨的情态表现得十分明显。

国土资源部的统计数据显示,2016年前三季度,全国国有建设用地供应31.88万公顷,同比下降4.6%。其中,工矿仓储用地8.49万公顷,同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷,同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷,同比下降5.2 %。全国土地出让面积14.31万公顷,同比下降4.8%。

统计数据显示,截至三季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3767元/平方米、6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。价格环比增长率分别为1.40%、0.87%、2.11%和0.69%,同比增长率分别为4.57%、2.67%、6.77%和2.49%。

这四类土地中,住宅用地的同比增长率最高,而今年前三季度,正是房地产市场热度最高的周期。

   在部分热点城市房地产价格快速上涨的背景下,多个城市出现土地竞买高潮,二三线城市频繁出现刷新土地成交价格纪录的情况,在如是预期的引导下,住宅用地价格涨幅最高,并不令人意外。


而在2015年全年,土地市场还一直呈现出萎靡态势,2015年四季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价,分别为3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米,同比分别增长3.16%、2.70%、3.92%和2.38%,较一季度分别下降0.09个、0.52个、提升0.94个和下降1.24百分点。

“土地价格更多是资产价格和市场预期的双重反应,目前是资金避险的需求比较强,房地产企业回笼了销售资金之后,为了避险,只能继续买入资产,也就是买地,这在一定程度上造成了住宅用地价格的普遍上升。”中国土地综合开发研究院研究员何庆斌说。